来源：东南早报
厦门一男子购买法拍房
因不懂如何操作
优配网入口交由中介全权代理
谁料无良中介却利用信息差
狠狠薅了数十万
图为法槌
近日
厦门中院审理了这样一起合同纠纷
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2023年12月16日，李某和自称为房产买卖中介的王某签订一份《委托书》，委托王某代为竞拍某法拍房，并进行了公证。同日，王某以该法拍房房主陈某的代理人的身份与李某签订一份《房产买卖协议》，约定陈某以248万元的价格将讼争房屋出售给李某。但其实，王某并不认识陈某，也无陈某授权。
2024年1月12日，王某以李某的名义以198万元的最高价竞得该法拍房。李某按王某指示陆续支付了248万元的购房款，取得房屋所有权。
过了几个月
李某偶然发现
该法拍房实际成交价仅为198万元
认为自己被王某骗了数十万巨款
遂诉至法院
要求返还房屋差价损失50万元及利息
法院审理
厦门中院经审理认为，王某基于李某出具的公证委托书，以李某的名义竞拍案涉房屋并成交，故通过法院拍卖取得案涉房屋的系李某，并非王某。案涉房屋产权变更登记至李某名下，并非基于王某主张的《房产买卖协议》所产生的物权变动效果，而是在法拍房成交后由买受人持法院出具的法律文书至相关职能部门，由职能部门协助办理产权过户手续，即案涉房屋产权变更登记与交付等履行行为均是在法院主导下所进行，并基于法院公权力产生拍卖成交后的履行效果。
案涉《房产买卖协议》在出卖人、产权变更登记以及房屋交付等方面均不具备履行的条件，亦无法产生履行的效果，实际上也并未履行。王某关于其与李某履行的是《房产买卖协议》的抗辩意见不能成立。
王某与李某之间实际存在的是委托购房关系，王某所收取的购房款248万元，应当扣除拍卖成交价款以及因办理本案受托事宜所支出的其他款项后返还给李某。
法官说法
本案双方实际履行的是《委托书》，而非《房产买卖协议》，双方形成的系委托合同关系。受托人在与委托人签订《委托书》的同时还要求委托人签订一份《房产买卖协议》，利用法拍房交易信息差，故意隐瞒、欺骗买受人真实交易价格，致使委托人遭受巨大利益损失，应当承担相应法律责任。
提醒大家，若想成功“捡漏”性价比高的法拍房，务必做足功课！在购买法拍房之前，可自行通过网络或向执行法院了解拍卖房屋性质、其他权利设定情况以及司法拍卖流程等。确需委托他人代拍的，务必签订委托合同，明确委托事项及报酬、违约条款等。对于受托人提供的其他材料，应审慎审核后再行签署。
而受托人在执行委托事项时，应尽职履责，不得损害委托人的合法权益。受托人试图以其自身作为出卖人，与委托人另行签订《房产买卖协议》，从中赚取巨额差价，是无法得到法院支持的。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百六十四条
代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。
代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。
《中华人民共和国民法典》
第九百六十二条
中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
来源：厦门中院
延伸阅读
“原本以为房子只卖了150万元，直到在交易中心网签时，才知道卖了176万元。”
今年3·15消费者权益保护日期间，市民俞女士和余先生向解放日报·上观新闻“民声直通车”求助，称他们近日委托中介出售闵行一套房产时遭遇了“套路”：为了吃掉26万元差价，中介分别与买卖双方签订了不同性质的协议。而为了让“套路”滴水不漏，中介不仅与买卖双方使用了不同的“话术”，竟然还分饰两角，在与上下家接触时使用了不同的主体……
眼下，申城房地产市场交易热度持续攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差价”是否违法违规？在信息不对称的情况下，购房双方如何防范？
一套房“卖”出两种价格
俞女士是房子的卖家，她告诉记者，他们家在闵行区鹤北二街坊有一套近80平方米的房子，登记在母亲周女士名下，一直闲置有出售意愿，也一直收到中介打来的问询电话。去年年中，小区西门口的“好年华”中介再次来电，劝说俞女士“市场价差不多了”。俞女士同意将房子正式挂牌。
金平路33号“好年华”中介，后面就是鹤北二街坊小区
此后，中介多次以“6楼没电梯不好卖”“周边什么行情，别人的成交价你看了吗”“现在有下家要了，但是下家不好说话，得降点价格”等不同话术，不断劝说俞女士降价。俞女士也不断让步，挂牌价从一开始200万元，逐步降至150万元。事后，俞女士才醒悟，这个过程就是中介在不断地“PUA”她，以压低价格。
今年2月7日，中介声称有买家确定要房，并约俞女士见面签署协议。面谈中，“好年华”中介负责人胡某再次提出买家要求价格再降一点至140万元。俞女士当场翻脸，见她态度坚决，胡某佯称“要和买家商量下”，离开一会返回后同意150万元成交。当天，俞女士与“好年华”中介签订了协议，胡某当场向俞女士转账了10万元，声称这是买家支付的定金。事后，俞女士与买家余先生复盘得知，当天余先生尚未确定要买入这套房子，胡某的“与买家商量”“买家付了定金”都是在表演。俞女士称，定金也实为胡某自掏腰包支付，为的是将价格打下来后“低价锁房”。
不同寻常的是，俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”。协议中称，扣除1万元中介佣金后，俞女士的房屋销售实际到手149万元，并约定“若实际成交价格高于保底成交价，溢价部分作为乙方独家委托服务报酬”。
俞女士与中介签订的并非常见的居间协议，而是一份“托底协议”
而买家余先生这边的经历则是另一个版本：余先生告诉记者，看中俞女士这套房子后，尽管反复要求降价，但中介“好年华”称卖家坚守底价176万元。其间，余先生曾要求与俞女士直接面谈商量价格，中介则以“上家出国了”等理由推脱，不让双方碰面。3月2日，余先生才同意176万元的交易价格，并与中介签订了“居间协议”，同时与卖家签订“房地产买卖协议”。而为了不让买卖双方见面使得差价过早“暴露”，“居间协议”和“房地产买卖协议”上，房屋的售卖人都写着“胡某代”的字样，并非由俞女士的母亲亲自签署。
图为3月2日余先生与“好年华”签订的“居间协议”和“房地产买卖协议”，上面房屋售卖人都写着“胡某代”的字样
3月6日，“好年华”约上下家前往闵行区房地产交易中心操作过户，俞女士这才见到了余先生。当天，两名“好年华”工作人员各自领着俞女士和余先生，尽量不让双方有单独交流的机会，并在窗口摆弄好网签协议后，催促双方尽快签名。网签结束后，双方这才说上了话，当得知俞女士房子才卖150万元后，余先生又惊又气，但为时已晚。中介也不再回避买卖之间存在差价。
《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”《房地产经纪管理办法》中进一步明确，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价”的行为。俞女士和余先生认为，“好年华”的操作是法规明确禁止的“吃差价”行为。
中介“吃差价”涉嫌违法
为了避免被坐实“吃差价”，“好年华”在操作时动了不少脑筋：在和上下家分别签订“托底”和“居间”协议时，“好年华”使用了不同的身份。居间协议上，居间方是“好年华”中介。但“托底”协议中，乙方则是一家名为“芳蕴”的中介。俞女士签约时曾质疑，胡某的解释是“芳蕴”和“好年华”实际是一家。但在纸面上，操作买卖双方的是两家不同的中介，差价产生于中介之间。
在完成首笔房款转账后，中介还要求和俞女士、余先生签订一份“补充协议”，明确余先生在支付尾款时需要将其中的26万元单独转给中介方，而不是给买方。
俞女士向交易中心申请调阅了网签合同，发现写入网签合同的价格是150万元
图为在中介的要求下，俞女士的母亲和余先生与中介签订的“补充协议”
看似天衣无缝，但业内人士指出，中介的操作仍然有多个“漏洞”。买家余先生签订的居间协议中约定房价是176万元，而网签合同中又写着150万元，这已构成典型的“阴阳合同”。而在卖家俞女士这边，使用“托底”协议取代居间协议，操作是否合规也值得商榷。
3月17日，记者前往金平路33号“好年华”中介采访，一直守到中午近12时也没等到中介开门。记者拨打胡某电话也一直被转至AI语音留言。等待期间，记者前往附近的另一家中介询问，中介工作人员调取了系统内的资料，显示这家中介帮俞女士房子挂牌的价格为250万元，且今年1月刚刚维护过信息。得知目前已经以150万元价格售出，中介工作人员表示难以置信，摇了摇头欲言又止。记者本想隔天再去“好年华”蹲守胡某。岂料，17日下午，胡某主动打来电话，语气强硬地表示“不接受任何采访”“一切按照合同处理”……
附近另一家中介工作人员调取了系统内的资料显示，他们帮俞女士的房子挂牌的价格为250万元
金平路33号“好年华”中介处，隔着玻璃门可以看到鹤北二街坊小区82平方米的房子中介标出的价格是220万，但俞女士的房子最终仅卖出150万
签了所谓的合同，是否就能让中介逃避“吃差价”之嫌？记者咨询了上海易居房地产研究院副院长严跃进。他认为，中介和卖家签订“托底”协议的操作乍看没什么问题，且看上去对房东有利。中介的这种操作，动机明显不是以促进成交为导向，而是以最大化价格差作为经营导向，带有欺诈属性。操作中，中介肯定会刻意打压卖家房价，提高买家价格，将价格差做大。
严跃进指出，中介用两个不同的公司来操作，其实是想把买卖交易分割，规避监管。但本质上还是一笔交易，中间形成了两个不同价格，违背了房价要统一的原则。一笔交易出现了价格不一样的阴阳合同，也违反了中介公司的基本规范。
法院的判例更能说明问题。2023年4月，“上海高院”公众号公布了上海二中院审理的一起案件。案件中，中介以“订购协议”形式，先从卖家处购得房屋，并约定中介可以“转卖”取得溢价，最终中介加价7万元售出。法院审理认为，该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成了购房人的损失。根据《民法典》规定，中介公司不得请求支付中介报酬，并应当赔偿损失。最终法院二审判令中介公司向买方人赔偿7万元。可见，不管中介采取何种方式掩饰，一套房买卖中存在价格差就是“吃差价”的行为。
眼下，房地产交易热度回升。严跃进提醒市民操作房屋买卖时要留心，遇到中介不让买卖双方见面谈价格的情况时就要警惕，同时应尽量选择正规中介来提供服务。如果发生类似问题，市民可就中介违规行为向房管部门进行投诉举报，以维护自身合法权益。
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