■ 编者按
资本市场的每一次制度演进，都是服务实体经济能力的一次跃升。从扩大科创板第五套标准适用范围至人工智能领域、深化创业板改革，到加快推出储架发行等机制、推出主动ETF、加快培育壮大耐心资本，再到推出商业不动产REITs试点，一系列“扶优扶科”的政策措施近期正加速落地。本报今起推出“向新而行·资本市场改革一线观察”专栏，聚焦资本市场改革前沿，记录制度创新如何引导资金向“新”聚力，为产业升级与高质量发展注入持久动能。
2026年6月，公募REITs迎来上市五周年，在这一关键节点，2026年陆家嘴论坛期间，首批4只商业不动产REITs于6月18日正式上市交易，标志着公募REITs市场从“基础设施单赛道”正式迈入“双轮驱动”新阶段。
五年砥砺，REITs市场从零起步，累计上市86只产品，总募集资金规模2450亿元。从基础设施到商业不动产，从试点探索到常态化发展，REITs市场的每一步拓展都在为实体经济注入新的活力。
站在五周年新起点，市场正加速从规模扩张转向质量引领。随着制度体系持续完善、资产类型不断丰富、投资者结构日益多元，公募REITs有望在盘活存量资产、优化资源配置、服务国家战略中发挥更加深远的作用，为资本市场高质量发展贡献更为坚实的“REITs力量”。
品类创新 “首单”频出
五年深耕，公募REITs底层资产边界持续拓宽，品类创新，“首单”频出。
6月18日，首批商业不动产REITs在上交所上市交易，成为品类创新的最新案例，标志着我国公募REITs市场正式形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动，底层资产实现全口径覆盖。
华泰证券研究所所长张继强认为，首批4只商业不动产REITs的上市，是五周年节点上的标志性事件。五年间，监管层始终沿着“试点先行、渐次扩容、稳中求进”的路线推进市场建设。2021年6月21日，首批9只基础设施REITs登陆沪深交易所，标志着国内REITs从制度蓝图正式走向市场实践。2023年首批扩募落地，打通了“上市平台+持续注入”的存量资产盘活闭环；2024年常态化发行机制确立；2025年底商业不动产REITs试点正式启动。公募REITs的第一个五年交出了一份高质量的成绩单。
创新首单矩阵持续扩容，前沿赛道突破不断。华夏华润电力燃煤发电、长城华能燃煤发电两只REITs同步申报，标志着煤电资产正式纳入公募REITs版图；创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT作为全国首单“城市更新+科技创新”组合资产REIT，目前已进入交易所问询阶段。
招商基金首席经济学家李湛表示，五年来公募REITs底层资产持续迭代升级，从交通、能源、产业园等传统基础设施，逐步延伸至保障性租赁住房、消费基础设施、清洁能源、水利设施、城市更新等多元领域，“首单示范”效应持续释放，REITs正以品类创新为支点，撬动更多资源向符合新质生产力方向的领域集聚。
生态优化 “活水”汇聚
发行端持续扩容的同时，资金端配套政策协同发力，为市场注入源头“活水”。
日前，证监会官网显示，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金产品获批，标志着我国公募REITs市场正式迈入指数化投资新纪元，也是公募REITs投资产品体系的重大创新突破。
中国首席经济学家论坛理事陈雳分析，REITs指数基金以全收益指数为跟踪基准，一方面能够一键布局多赛道底层资产，分散单一项目运营波动风险，降低普通投资者调研、实操门槛；另一方面将分红再投资纳入收益测算，更为契合长期稳健资金配置需求。这类标准化工具有望持续为市场输送增量资金，优化投资者结构，提升市场流动性水平。
除指数化工具创新外，保险、资管、私募等长期机构资金持续加码布局，筑牢市场稳定基石。
以近期上市的国泰海通砂之船商业REIT为例，在10亿份总份额中，原始权益人砂之船（西安）购物广场有限公司持有4.1亿份，占比41%；其余九位前十持有人则来自券商、私募、资管及险资等机构。其中，中金公司与中国保险投资基金（有限合伙）分别持有1091.32万份和1000万份，位列第九和第十大持有人。
融资杠杆平台另据中信证券分析，伴随着部分新发混合债券型二级基金将公募REITs纳入投资范围，市场有望迎来以相对收益为产品定位的增量资金，丰富公募REITs市场投资者结构。
制度优化 扩容可期
公募REITs的第一个五年交出了一份高质量的成绩单，未来目标同样清晰——从“试点成功”走向“成熟市场”，从“规模扩张”走向“运营驱动、价值创造”，让REITs的制度优势更加精准地服务于新质生产力发展。
进一步完善扩募与供给机制，是下一阶段的核心命题。陈雳建议，市场改革应聚焦制度优化与生态升级，持续完善扩募规则与市场化定价体系，支持优质REITs平台提升规模效应。同时持续拓宽资产供给渠道，丰富底层资产供给，构建多元化、高质量的市场供给格局，推动行业由规模增速向质量效益转型，持续夯实资本市场服务实体经济的根基。
提升流动性也是市场从“常态化扩张”迈向“高质量发展”的必经之路。
中金公司分析师裴佳敏表示，在坚持常态化扩容扩募的基础上，以下四大维度仍具备较大优化空间：扩大有效自由流通盘，动态优化战略配售机制；丰富投资者生态结构，纵深推进指数化与ETF投资矩阵；健全做市商生态，稳步探索风险对冲与衍生品工具；提升信披透明度与数字化水平，夯实资产定价锚定。
元股证券:ygzq.hk市场规范化建设同步提速。6月10日，上交所发布《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理（2026年6月修订）》。在REITs发售环节，从发售前工作、询价、认购、基金成立、上市前基金份额限售和锁定管理等方面做出规范，同时，针对中止发售、募集失败等特殊情况也给出处理指引。在REITs上市环节，指南规范了上市业务申请与受理、上市公告披露等相关事项。此外，为了做好投资者适当性管理工作，指南要求建立健全适当性管理制度，开展适当性评估，充分揭示风险。
中证鹏元认为，指南的发布和实施，进一步规范了公开募集REITs发售上市业务配资风险控制，明确了业务办理要求，为相关业务办理提供有效指引。
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