楼市长周期底部确立：
从 “存量盘活” 到 “价值重估”，
2026 下半年买房逻辑彻底改写
元股证券:ygzq.hk【核心结论】本周，四部门联合解读城市更新 “十五五” 规划、超 6000 宗闲置土地纳入专项债收储、佛山 “以旧换新” 首单落地、建发 35.25 亿竞得深圳前海宅地四大事件叠加，标志着中国房地产已进入长周期底部确认期。对普通人而言，卖旧买新通道全面打通、城市更新带来老房价值重估、核心城市优质资产率先企稳三重红利同步释放，2026 年下半年是刚需与改善的最佳决策窗口；对行业而言，资金精准滴灌、国企成为市场压舱石、房企分化加速三大趋势确立，行业将迎来结构性修复而非全面反弹，“精耕细作” 的白银时代正式开启。
一、一周大事速览（6.9-6.15）
二、核心洞察：政策逻辑已从 “托底救市” 转向 “价值重构”
1. 城市更新：从 “资金投入” 到 “价值创造” 的质变
四部门联合解读的《城市更新 “十五五” 规划》不是简单的旧改扩容，而是房地产价值体系的系统性重塑：
资金精准滴灌：2026 年 970 亿元中央预算内投资 + 超 2500 亿元专项支持，资金定向投向 “好房子、好小区、好社区、好城区”，避免盲目扩张36氪
运营能力成核心：首次明确 “城市更新 + 产业导入 + 社区治理” 三位一体模式，房企从 “建设者” 转向 “运营者”，持有型物业价值重估
民生与市场双赢：五年改造 11.5 万个老旧小区，覆盖 800 万户居民，同时激活装修、建材、物业等万亿级产业链，形成 “民生改善 + 经济增长” 良性循环36氪
独立判断：这一转变将使具备长期运营能力的房企（如万科、龙湖、华润）获得显著优势，而依赖高周转的中小房企将加速退出，行业集中度进一步提升。
2. 存量盘活：从 “被动去库存” 到 “主动造市场” 的升级
本周两大事件标志着存量盘活进入新阶段：
闲置土地收储：8000 亿元专项债资金介入，将 6000 余宗闲置土地转化为有效供给，既缓解土地供应紧张，又避免资源浪费，形成 “土地 - 资金 - 项目” 闭环
以旧换新落地：佛山模式为全国提供范本，通过政府引导 + 市场运作，解决 “卖旧难” 痛点，激活改善型需求，预计年底前将有 30 + 城市跟进，形成全国性 “卖旧买新” 支持网络
普通人视角：如果你有老房子想置换，现在是最佳时机 —— 国企收购 + 税费减免 + 房贷优惠三重红利叠加，可节省5-10 万元置换成本，且核心城市老小区将因城市更新迎来 **10-15%** 价值重估。
3. 市场分化：从 “普涨普跌” 到 “优质优价” 的新常态
本周土拍市场呈现鲜明分化特征：
核心区域高溢价：深圳前海、广州白云等优质地块溢价率超 15%，建发、保利等国企央企积极拿地，彰显对核心资产信心
非核心区域底价成交：苏州科技城、北京朱辛庄等地块底价出让，市场热度不均
二手房市场回暖：一线城市二手房挂牌量回落，改善型需求稳步释放，租金收益率已超越银行存款，房产配置价值逐步凸显
行业视角：政策已从 “大水漫灌” 转向 “精准滴灌”，通过盘活存量 + 优化增量 + 保障民生三管齐下，为行业提供可持续发展动力，而非短期刺激。市场将呈现 “核心企稳、外围调整” 的结构性特征，而非全面反弹。
三、未来趋势：三大转变重塑房地产格局
1. 价值重估：从 “地段为王” 到 “综合价值为王”
城市更新溢价：纳入城市更新计划的老旧小区，将因配套完善、环境改善获得 **10-20%** 价值提升，尤其是靠近轨道交通的房源
物业价值凸显：优质物业服务可使房产溢价10-15%，社区养老、托育等增值服务成为新增长点，物业从 “成本中心” 转向 “利润中心”
产品力决定价格：现房销售比例提升，精装修、绿色建筑、智慧社区成为标配，“好房子” 标准写入国家级规划，产品力不足的项目将面临淘汰
投资启示：买房应遵循 “核心城市 + 优质板块 + 次新品质房 + 好物业” 原则，远离三四线城市远郊、老破小及文旅地产36氪。
2. 房企转型：三类玩家将主导未来市场
风险提示：高杠杆、无特色的中小房企将在未来 1-2 年加速出清，购房者应优先选择 ** 三道红线全绿、负债率低于 70%** 的房企，避免踩雷。
3. 居住理念：从 “有房住” 到 “住好房” 的全面升级
品质消费崛起：购房者从 “追求面积” 转向 “追求品质”，绿色建筑、健康住宅、智慧社区成为主流需求，精装修标准不断提高
租赁市场成熟：保障房与市场化租赁并行，“租购并举” 制度完善，年轻人将更倾向于 “先租后买”，租赁房源品质提升，租金回报率稳定在3-4%
社区功能完善：完整社区建设加速，教育、医疗、养老等配套设施纳入社区规划，15 分钟生活圈成为标配，提升居住幸福感
普通人建议：买房时应重点关注物业口碑、建筑质量、户型设计、社区配套四大核心指标，而非单纯追求面积与地段。
四、结语：一场关乎每个人的居住革命
本周的政策密集落地，不是简单的 “救市”，而是中国房地产 20 年发展模式的彻底转向—— 从依赖土地财政、高杠杆扩张的旧时代，迈向存量盘活、品质提升、保障并行的新时代。
对行业而言，这意味着告别 “躺赚” 的黄金时代，迎来 “精耕细作” 的白银时代；对普通人而言，这意味着更公平的购房机会、更优质的居住选择、更灵活的置换通道。
2026 年下半年，楼市将进入 “稳量筑底、结构优化” 的关键期，刚需与改善群体应把握政策红利窗口，选择优质资产；投资者应摒弃 “房价只涨不跌” 的旧思维，聚焦核心城市与优质物业；房企则需加速转型，在城市更新与品质提升中寻找新的增长空间。
房地产的故事，从未结束，只是换了一种写法 —— 这一次，主角不再是开发商，而是每一个追求美好生活的普通人。
信息来源（权威报道及官网）
国务院新闻办公室《城市更新 “十五五” 规划》政策例行吹风会（中国政府网，2026 年 6 月 12 日）
中指研究院《2026 年 5 月存量土地专项债收储报告》（2026 年 6 月 12 日）
佛山市住房和城乡建设局《商品房 “以旧换新” 实施细则》（2026 年 6 月 13 日）
深圳市规划和自然资源局《前海桂湾 T201-0233 地块出让结果公告》（2026 年 6 月 12 日）
广州市公共资源交易中心《白云区宅地出让结果公示》（2026 年 6 月 15 日）
配资网站中信证券《2026 年下半年房地产市场展望》（2026 年 6 月 15 日）
万科企业股份有限公司《40 亿元中期票据展期公告》（2026 年 6 月 11 日）
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